• 疫中探市丨克而瑞CEO張燕:市場仍處調整期,消費信心亟待重塑

    2022-05-19 10:58:59來源:克而瑞地產研究

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    ??5月10日,克而瑞研究中心“數智洞見 疫中探市”——疫情下住宅市場趨勢線上發布會圓滿舉行??硕鹧芯恐行穆摵习顺菣C構,攜手基金券商、業內企業高管共啟線上論壇。

    ??克而瑞CEO張燕女士圍繞疫情下的熱點城市與聚焦話題,深度對話克而瑞八城。

    ??《市場仍處調整期,消費信心亟待重塑》

    ??張燕表示:就目前克而瑞覆蓋的重點城市和行業關注的熱點來看,目前的聚焦點主要這三個方面。第一,現行市場狀況如何,何時能夠企穩,并且有回暖信號的出現?對不同城市要分城多維度看,一線城市和強二線城市的需求和購買力是尚存的,一旦政策力度放松,有效購房需求也會迅速釋放出來。另一方面,一旦這些核心城市受疫情周期影響較長的話,就會迅速在銷售端出現成交下滑。比如疫情影響下北京環京樓市,五一期間并沒有因大力度促銷,拉動銷量上行。對于弱二線,大多數城市還處于調整期,目前不斷出臺的松綁政策對樓市供求刺激作用有限。同時,經濟下行、購買力疲弱帶來的影響會更大,也出現了消費端見頂的征兆。以價換量的操作可能會對局部價格倒掛明顯、區位和配套成熟的區域還能夠撬動需求,但對遠郊及高庫存城市來說作用不大。三四線城市而言,前期的需求透支短期很難走出下行的底部。從克而瑞統計數據看,當前全國市場仍處于盤整甚至下行探底階段。多數城市整體新開盤去化率僅為30%左右,而且狹義庫存不斷小幅增加。百城的狹義庫存周期已經達到了23個月。我們希望在二季度末看到更多的城市能夠企穩,尤其是一二線城市。雖然房企錯過了小陽春行情,如果二季度末市場企穩,可以增加對金九銀十的期盼。

    ??第二,投資端,第一輪集中供地的城市冷熱不均,未來的土地投資會如何演繹?

    ??在這一輪多城集中性供地中,“央國平”仍然是拿地主力,并且在未來相當長一段時間內,“央國平”還會扮演主力角色,給市場起到穩信心和托底的作用。此外,從深圳、廣州、杭州等地土拍結果看,一些民營房企也慢慢入場,主要聚焦在一線和強二線城市,土地市場已出現積極信號。

    ??但房企投資仍然謹慎,部分企業會戰略性的選擇退出拿地、或者嚴控在市場不景氣城市的拿地規模,這主要基于對資金流和現金流的管控。在預售資金監管比較嚴的城市,房企通常會選擇望而卻步。反過來,如果銷售繼續下行,資金回流受阻,房企拿地的意愿和積極性會進一步受到抑制。

    ??第三,多城市松綁政策的出臺,對于樓市回暖是否有真正的幫助?

    ??在4月有39個省市出臺了45次松綁政策,而在五一假期以來又有21個城市頒布或執行了本地新政。從效果來看,前期出臺的政策力度有限,但5月份政策明顯加大了松綁力度,尤其是個別城市調整影響市場最關鍵的“限貸”政策,鼓勵“認貸不認房”降低多套房首付比例,同步取消“限售”,大幅調整“限購”。

    ??從企業端而言,前期的政策主要是關注房企保交付,控制項目風險。目前政策端已經開始關注到房企財務風險,后續融資環境也會得到改善。如果未來政策能放松對于預售資金監管,降低預售門檻,對企業的幫扶會更直接。

    ??從消費端而言,核心一、二線城市調控政策雖然適度松綁,也只是涉及到人才落戶、降低非戶籍家庭的社保繳納年限等,主要是釋放剛需、剛改需求,但“四限”政策尚未全面退出,尤其是“限貸”尚未真正落地。對于弱二線和三四線城市,建議可以嘗試考慮全面取消限購,并全面調整認房又認貸的限貸政策,真正鼓勵剛需、剛改客戶進入市場,最終使得房地產市場進入良性循環。

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