• 一季度房企融資遭“腰斬”

    高鶴2022-04-14 11:15:40來源:中房網

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    ??中房網訊 (高鶴/文)今年以來,樓市政策暖風頻吹,向市場釋放積極信號。

    ??據中房網不完全統計,截至目前已有超過65個城市出臺樓市松綁政策,其中不乏鄭州、福州、哈爾濱、蘭州等省會城市。整體來看,需求端松綁的熱度或將持續升溫。

    ??另一方面,盡管政策環境逐漸寬松,但房地產企業融資端回暖還尚需時日,市場信心明顯不足。

    ??根據機構的統計,今年一季度100家典型房企的融資總額與去年四季度基本持平,但不及去年同期的一半。與去年同期相比,超7成房企融資規模有所減少,近3成房企融資規模遭腰斬。

    ??一季度房企融資總額同比“腰斬”

    ??據克而瑞不完全統計,2022年一季度100家典型房企的融資總額為2055.12億元,同比大幅下降52.5%,環比2021年四季度微升1.8%。貝殼研究院近日發布的報告也再次印證了這一態勢,根據其提供的數據,今年第一季度房企境內外債券融資累計約1733億元,同比下降43%,降幅較2021年同期擴大20個百分點。

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    ??分梯隊來看,TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51+四個梯隊房企第一季度融資額均較去年同期有所下降,分別為817億元、522億元、335億元和381億元。除TOP10房企梯隊外,其余三個梯隊融資額同比降幅均超50%。其中,TOP11-30梯隊融資額同比降幅最大,達66.4%。

    ??從各個房企融資情況來看,根據克而瑞數據,100家典型房企中,約75%的房企融資規模不及去年同期,超29.3%房企融資額同比降幅超過50%。

    ??克而瑞分析認為,2021年同期行業未爆發企業大規模違約事件,市場情況仍相對較好,融資基數相對較大,是房企融資同比大降的原因。隨著2021年底政策頻繁出臺維穩市場,今年一季度以來政策持續保持2021年底的基調,繼續釋放更多利于市場回暖的信號,使得一季度融資較2021年底有所微升。

    ??地產債年內到期壓力較大

    ??行業風險尚未出清,企業融資渠道依然狹窄,隨著債務大量到期,房企年內償債壓力依然較大。

    ??據安信證券統計,2022年全年共有6806.2億元地產債到期,每個季度的到期規模分別為1741.2億元、1785.3億元、2037.3億元、1242.4億元,前三季度到期壓力明顯較大。

    ??其中,境內債方面,民營房企全年共有2300.1億元地產債到期。第三季度為民企地產債到期小高峰,共有748.3億元到期。第一季度、第二季度到期量也均保持在550億元左右的規模;而國企地產債全年到期規模則為1246.4億元。

    ??單從企業來看,龍光、融創、富力、龍湖、首開的年內境內債到期規模均在90億元以上。新城、金地、金科、融信、合景泰富和世茂等房企的境內債到期規模則在50億元以上。

    ??境外債方面同樣不容樂觀,民營房企今年共有416.6億美元到期,前三季度到期壓力相對較大,均在110億美元左右;國企地產美元債全年到期量僅為80.1億美元。其中,綠地、碧桂園、融創、融信、富力、世茂、合景泰富和雅居樂等房企,年內到期美元債均在10億美元以上。

    ??另一方面,利潤下降已成為近年來不少房企面臨的共同狀況。

    ??在已披露的上市房企年報中,萬科2021年凈利潤同比大降45.7%、中海地產股東應占溢利同比下降約8.5%。值得注意的是,包括佳兆業、當代置業、世茂集團、融創中國、中國奧園、陽光100、花樣年在內的近10家房企由于無法提供未經審核初步業績或者管理賬目、重要財務資料,于4月1日起在聯交所暫停買賣。而從公開信息來看,這些未按時披露年報的企業,幾乎都不同程度面臨流動性困難。

    ??在融資難、回款慢、利潤低等背景下,尋求債務展期,已成為償債壓力房企自救的標準動作。據公開數據統計,從去年至今年3月末,尋求債務展期的房企已達20余家。其中,不乏恒大、世茂、陽光城等頭部房企。當前房企經營之困,由此可窺一斑。

    ??并購融資發力

    ??近期,資本市場房地產板塊表現明顯活躍。業內普遍認為,地產股的走強與政策面暖風頻吹不無關系。

    ??此前金融委會議明確,要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案。銀保監會表示,鼓勵機構穩妥有序開展并購貸款,重點支持優質房企兼并收購困難房企優質項目,促進房地產業良性循環和健康發展。

    ??據中房網不完全統計,包括碧桂園、大悅城控股、華潤萬象生活、華潤置地、美的置業、瑞安房地產、五礦地產、新希望地產、旭輝集團和眾安集團在內的多家房企均已獲得銀行并購融資。整體來看,目前銀行等金融機構并購類融資額度已高達1800億元。

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    ??銀行之后,資產管理公司也參與到房企化險工作中。為加快出險房企的資產處置進度,今年初,金融監管部門曾召集幾家全國性資產管理公司開會,研究按照市場化、法治化原則,參與風險房企的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。

    ??在此背景下,資產管理公司開始行動。3月份,東方資產成為首家發行地產紓困金融債的資產管理公司,規模為100億元;同月,長城資產也獲批發行100億元金融債券。而在更早之前,在恒大化債行動中也出現了一家資產管理公司的身影。在政策的鼓勵支持下,后續各類資產管理公司或許會有更多的行動。

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    ??而針對房企的并購融資,政策也給予了較大程度的支持。據中房網不完全統計,今年以來包括建發、華僑城、招商蛇口等在內的房企已成功發行并購中期票據。中期票據募集的中長期資金匹配房地產行業所需資金需求,可助力在建房地產項目順利完工。

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    ??值得注意的是,“收并購”已幾乎成為今年上市房企年度業績會上的必答題。招商蛇口管理層在3月的業績會上表示,有合適項目的基礎上,充分考慮收益和風險,會積極爭取并購機會。同月,在碧桂園的業績會上,其常務副總裁程光煜透露,從去年四季度開始,碧桂園對現有合作項目進行收并購安排,跟十多個合作方八十多個項目進行了溝通,目前已有35個項目完成了收并購,還有30個項目基本談妥。

    ??業內人士表示,優質房企對于兼并收購具有天然的優勢,更了解行業運行法則,由優質房企收購經營困難的企業,有益于房地產行業合理資金需求的滿足,市場預期得到逐步改善。而隨著政策回暖的傳遞,在多方共建市場信心下,企業資金壓力或將緩慢減小,這也將有助于房地產行業實現良性循環和健康發展。

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