• 疫中探市丨疫情催化產業園區變革

    編輯部2022-05-23 11:44:40來源:丁祖昱評樓市

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    ??前言

    ??世界萬物都處于聯系之中,產業發展更是如此。

    ??疫情防控政策下,各大工廠、園區、產業鏈停下瘋狂轉動的齒輪,以上海為中心的長三角眾多城市不得不面臨產業鏈和供應鏈的巨大挑戰。

    ??產業園區與整個經濟發展正相關,受疫情影響,園區的商務談判和項目審批都明顯放緩,一些正在施工的項目也不得不中斷。運營上,企業的租金交付率將會降低。企業經營壓力增大,疫情后對于園區免租的要求提升,退租的情況也會增加。

    ??“疫中探市”系列之六“產城篇”,克而瑞產城發展部攜手多位在產業地產領域的重量級嘉賓,共同探討了疫情對宏觀經濟、產業發展的影響,以及疫情常態下產業園區所面臨的諸多挑戰。當疫情對企業和園區的行為方式、組織方式及行業信心產生巨大影響后,我們該如何重整信心,為疫情后企業與園區的發展積蓄力量?

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    ??2022年疫情來襲,上海首當其沖。

    ??從經濟數據看,2021年,上海GDP達4.32萬億,深圳GDP 達3.06萬億,上海是深圳的1.4倍;2022年一季度,上海GDP總量占全國總量的3.7%,二產增加值占全國總量的2.2%,三產增加值占全國總量的5%;上海證券交易所股票總市值居全球第3,是深交所的1.3倍。

    ??從港口看,上海港集裝箱吞吐量連續12年蟬聯世界第一,2021年,上海港集裝箱吞吐量突破4700萬標準箱,占全國總吞吐量近17%,全國約1/3的進口汽車、鉆石、葡萄酒、乳品,約1/2的進口化妝品、醫藥品、醫療器械,超過60%的進口服飾,70%以上的進口手表等,經由上??诎掇D發。

    ??以2021年上海工業細分領域營業收入占全國比重來衡量上海在國內產業鏈中的位置來看,金地威新產業研究院數據顯示,營業收入占全國比重超過5%的有7大細分領域,分別是設備修理、汽車制造、煙草制品、通用設備、交通運輸設備、儀器儀表和專用設備。這7大領域營業收入占上海全部工業營收比重的23.7%。

    ??在上海靜態管控的防疫政策下,這些領域中的許多中間環節生產受到極大制約,對整體產業鏈的正常運轉造成嚴重影響。

    ??“2022市場信心調研”結果顯示,疫情加重企業生存壓力,61%的企業用戶認為2022年總體經濟和市場走勢不樂觀或者比較不樂觀,占比最高,其次為開發商與運營商,有34%認為比較不樂觀,25%認為不樂觀,合計占59%。

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    ??2021年中國汽車總生產量中,上海占11%。 金地威新產業研究院院長,原上海張江高科技園區開發股份有限公司總經理葛培健表示,在汽車零部件方面,全球前十大零部件集團有9家的中國總部駐扎在上海,上海及其周邊不僅存在大量關鍵零部件供應商,還聚集了研發/生產/銷售等產業全鏈條,此次上海疫情對全國汽車供應鏈的沖擊較大,產業外溢的可能性不容忽視。

    ??集成電路產業同樣如此。上海集成電路產業已形成了集設計、制造、封測、材料、裝備及其他配套和服務于一體的完整產業鏈,是國內集成電路產業鏈最為完整、產業結構最均衡的城市。如果疫情持續,物流及集成電路面板/整機/半導體材料供應短缺也必然會讓行業蒙上“缺芯”的陰霾。

    ??2022年4月16日,上海市經信委出臺“白名單”,準許666家企業重新開工。從企業名單來看,產業覆蓋集成電路、汽車制造、裝備制造、生物醫藥等重點行業。

    ??名單中數量最多的是汽車及配套企業,占比37%;醫療衛生企業占比29%,排名第三的是半導體行業,占比13%。此外,鋼鐵、化工、裝備制造、電力電氣、食品等行業也有相當數量企業進入白名單。

    ??根據上海市經信委主任在新聞發布會上公布的數據,上海全市9000多家規模以上工業企業中,已復工4400多家,占比接近50%。但中小企業復工復產率還偏低,餐飲、文娛及維修、檢測、物流等生產性服務領域受疫情影響很大。據調查,全市“專精特新”中小企業中,通過線下或線上方式維持生產經營的約占65%,其中,線下封閉生產的僅占15%。

    ??如果以截至2021年12月20日上海企業累計達267.24萬戶的數量計,已復工復產的比例可能更低。

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    ??據清華大學、北京大學聯合開展了對995家中小企業受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響的情況及訴求的問卷調查顯示:超過三分之二的被調查企業現金流撐不過2個月,85%的企業撐不過3個月。

    ??近三成受訪企業表示疫情對營業收入的影響將在50%以上。近半數企業表示今年營收至少下降20%。疫情過后,中小企業需要相當長一段時間療傷,地方經濟貢獻必將受到影響。

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    ??產業園區是區域經濟發展重要承載地。金地威新產業研究院數據顯示,2021年,上海市產業園區的經濟總量預計超過12.5萬億元,同比增長20%以上。經濟總量五年里增長了近1倍;完成規上工業產值超3.1萬億元,占全市規上工業總產值的80%以上;實現規上工業企業利潤總額近2642億元,占全市規上工業企業利潤的84%;

    ??上??偯娣e近170平方公里的40個特色產業園區,全年預計實現營業收入1.8萬億元,工業總產值超9000億元。全市2.6%的土地面積占比創造了約23%的工業產值。

    ??同時,產業園區也是科技創新型企業聚集地。上海45.5%的獨角獸企業、58.3%的潛在獨角獸企業的“落腳點”選擇在各類產業園區。產業園區比單純的辦公樓和商業綜合體更適合成長性、科技型、創新型企業生存發展。

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    ??疫情下,產業園區出現了大廠吃緊、中小微茍活、外企謀撤的現象。

    ??如臺積電,在松江郊區有一家大型半導體工廠,主要負責8寸晶圓代工,其重要性與南京廠以及正在規劃中的美國亞利桑那州廠一樣重要,是全球布局至關重要的一環,目前部分員工居家辦公,部分員工則實行了廠房和宿舍“兩點一線”的閉環管理;新昇半導體也在“封控”前夕匆忙組織了近400人的隊伍,在3月28日凌晨進入公司,維系了工廠生產所需的基本人力。

    ??私營企業中某家為汽車整車廠商提供工藝裝備、智能信息裝備的企業,在嘉定和浦東有兩個工廠,嘉定工廠從3月14日開始閉廠生產,浦東工廠從3月21日開始閉廠生產。

    ??原先工廠采用的是兩班倒模式,閉廠期間留了一班人,相當于產能利用率為50%。當時儲備的鋼材、輔料(比如潤滑油、冷卻液、導軌油、刀具等)庫存有1個月,這些材料在生產過程中是有一定損耗的,如今損耗完了,面臨得不到補充的困境。

    ??外資方面,疫情期間,日本領事館致上海市政府的信,提出了在滬11000名企業的困境,以及表達了對撤資潮有可能發生的擔憂。

    ??越南出口產品上不僅與蘇州形成強烈的競爭形態,同時疊加的復工問題,很可能促使電子信息供應鏈上的外企轉向越南。

    ??上海日本工商俱樂部調查顯示,日企開工率在30%以下的占比超九成。歐盟中國商會調查顯示,23%的企業考慮將中國的投資轉移到其他國家。德國商會稱45%的企業計劃將位于上海的總部遷移往新加坡。

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    ??疫情爆發至今對企業的影響非常明顯,從園區產品配置來看,疫情下三大領域成為重點關注:

    ??一是辦公物業傳統中央空調的消殺和新風系統運作。健康已經成為了園區從設計到建造到運營的一個重要考量。包括像整個園區的規劃、單體的設計、空調和新風垂直交通、商業配套等等,都需要做進一步的改進和提升。

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    ??二是園區優質運營成為企業必選項,疫情考驗著園區的和服務的效率和專業程度。如協助園區企業推進復工復產審批及政策申報;以園區為單位建立與政府對接的“專用通道”,解決企業復工復產后的餐飲、住宿、通行證、核酸檢測服務等問題。

    ??三是視頻會議室成為園區剛需,包括更快的網絡,更好的音頻攝像硬件。疫情對傳統產業產業鏈和供應鏈的沖擊很大,同時也讓我們看到了諸多新興產業迸發光彩,包括像新一代信息技術、人工智能、線上的辦公會議、無人配送、線上教育遠程醫療等等。

    ??未來園區運營的數字化進程將會進一步加快,這次疫情使得企業進一步增強了在智慧園區方面投入的決心。未來會對新建的項目加大硬件的基礎設施的投入和軟性的服務,對已建成的項目不斷升級改造持續增強線上運營服務。

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    ??相較于階段性的防疫,疫情真正對于企業的影響,更多是深層次的行為方式、組織方式以及企業信心。目前企業對辦公產品的選擇,對于規模排場、品質情調的需求大幅減弱,當下追求的是快速交付,以及遇到困難時的及時止損。

    ??從園區產品配置來看,智能化園區以及客戶的精細化管理,未來的價值非常明顯。從運營的角度來看,應該做減法,把精力、時間和資源聚焦在一個點上才能做出差異化和價值,只有創造了獨特的價值,才能從客戶上換回對應的回報。

    ??隨著國家產業升級,新興產業不斷發展,產業地產行業未來的成長空間還是巨大的。如果REITs能夠成熟,將會讓整個行業的商業邏輯和市場局面發生重大變化,我們也期待政府的政策能夠早日落地。

    ??疫情期間,上海出臺了《上海市全力抗疫情助企業促發展的若干政策措施》,給予了退稅減稅、降費讓利、房租減免、財政補貼等宏觀上的幫助。對于企業和園區來說,打鐵還需自身強,需在本次疫情中思考未來的發展方向,為疫情結束后企業和園區的發展積蓄力量。

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