• [克而瑞]土地周報 | 成交規模環比進一步走低(5.16-5.22)

    2022-05-24 12:08:56來源:克而瑞

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2022-05-24
    • 報告類型:土地交易分析
    • 發布機構:克而瑞

    ??2022年第21周

    ??5月16日-5月22日,恰值重點城市集中供地間歇期,本周無重點城市進行集中土拍,因此重點監測城市的土地成交規模環比進一步走低。重點城市集中供地方面,鄭州于本周推出了首批集中出讓宅地,涉及15幅住宅用地,至此22城中僅余長春還未推出首輪供地。此外,疫情散發下,多地房地產市場熱度持續低位徘徊,土地流拍現象多發。因此,自4月以來,多個城市密集出臺政策優化土地出讓規則,通過降低保證金繳納比例、延緩出讓金繳納期限等方式來減輕房企拿地資金壓力。

    ??土地政策

    ??多城優化土地出讓規則

    ??以減輕房企資金壓力

    ??受疫情影響,處于復蘇階段的房地產市場再受重創,恢復速度顯著放緩,地市熱度也因此延續低位運行,尤其是中小城市,土地出讓基本依靠本地城投托底或頻繁遭遇流拍。為了減輕房企拿地資金壓力、提振房企拿地意愿,多個城市相繼優化了土地出讓規則,如中山、阜陽、瀘州均于本周出臺了相關措施。就具體政策來看,主要內容涉及降低保證金比例、延緩土地出讓價款繳納期限等。

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    ??土地供應

    ??供應規模環比進一步上漲

    ??鄭州22年首批次供應量超200萬平方米

    ??供應方面。據CRIC統計,重點監測城市的供應規模環比上周進一步上漲,總建筑面積達760萬平方米,但仍顯著不及去年同期水平。重點城市集中供地方面,受疫情影響的鄭州于本周推出了22年第一批次集中供應地塊,包括15宗涉宅用地,總建面達207萬平方米,其中10宗地塊為城中村改造或者合村并城改造項目用地,另外5宗為政府儲備用地。此外,鄭州今年集中供地也將分四個批次進行,余下出讓活動擬于7月、9月、11月組織實施。二線城市中,合肥縣域也于本周集中推出了多宗住宅用地,總建筑面積達180萬平方米,其余城市的供應量相對較低。三四線城市中,金華、臺州也有多宗地推出,掛牌總量也超過了30萬平方米。

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    ??土地成交

    ??成交規模進一步走低

    ??一線城市本周仍無土地出讓

    ??成交方面。時值重點城市集中供地間歇期,本周重點監測城市的成交建筑面積僅為323萬平方米,環比上周下降四成,同比降幅則高達81%。成交面積大減之下,成交金額亦顯著不及上周,總成交金額158億元,不足上周的二分之一,同比更是大降九成。因主力成交成為地價相對較低的三四線城市,本周成交地塊平均樓板價環比下降至4896元/平方米,環比降幅達三成,同比亦有48%的降幅。

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           分能級來看,一線城市本周仍無土地成交,二三線城市成交規模則較上周環比下降。聚焦到城市來看。二線城市中,成交主力為南昌,共涉及9宗地,建面達85萬平方米,共收金54億元;此次成交的9幅地為南昌第二輪集中供應地塊,其中高新區艾溪湖、紅谷灘九龍湖片區、青山湖CD305-tB10-01地塊和CD201-TK06-01地塊均觸及了地價上限,最終搖號成交。其余二線城市成交量相對較低,均未超過30萬平方米。三四線城市中,成交主力為長三角區域三四線城市,如嘉興、張家港、南通等多個城市均有土地出讓;其中嘉興的成交規模最大,總成交建面為33萬平方米,涉及4宗地。

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    ??市場熱度

    ??成交主力南昌二輪土拍冷熱不均

    ??致溢價率、流拍率同步走高

    ??由于當前多數房企流動性仍舊趨緊,拿地態度也偏向晉升,因此多個城市的集中土拍均呈現出顯著的冷熱分化,本周成交主力南昌亦是如此。南昌于本周進行的第二輪集中土拍原計劃出讓19宗地,最終僅有9宗順利成交;但由于9幅地塊較為優質,吸引了多家房企爭奪,最終底價成交3幅,溢價成交2幅,觸頂成交4幅。

    ??在此影響下,本周重點監測城市的溢價率環比上行至4.7%,環比上漲兩個百分點。但由于南昌中止了10宗宅地,本周撤牌中止流拍地塊較上周明顯增多,流拍率也因此較上周大幅上升至27.3%,達到年內較高水平。

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    ??周度TOP5

    ??南昌、嘉興成為入榜主力,兩城土拍熱度分化明顯

    ??本周,南昌和嘉興分別迎來了年內第二批和第一批集中出讓,因此兩城也成為本周價格榜入榜主力。以總價TOP5入榜地塊來看,除珠海香洲南屏一宗地入榜外,其余4幅地均為南昌和嘉興的集中出讓地塊。

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           結合兩城土拍表現來看,南昌此次集中土拍熱度分化顯著,原定出讓的19宗地中止10宗,余下9宗中4幅熔斷成交,如中海競得的高新區CD301-F04-1、CD303-B02地塊競拍時間長達5個小時,競爭十分激烈;而嘉興土拍熱度則明顯涼涼,5幅地中1幅臨時中止,其余4幅地中3幅由地方平臺托底,規模房企“隱身”。

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           重點地塊點評

          珠海香洲南屏地價時隔一年降幅超過10%

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    ??地塊分析:

    ??本周成交總價最高的地塊為珠海香洲南屏一宗涉宅用地,由正方以底價競得,成交總價為31.66億元,平均樓板價為13710元/平方米。值得注意的是,和去年周邊成交同類型地塊相比,該宗地的成交樓板價下降了13%,拿地成本明顯下調。

    ??據地理位置來看,項目位于南屏科技生態城規劃范圍內,是珠海未來發展的重點片區之一,享有規劃利好。隨著片區的發展,項目周邊的各項配套逐漸完善升級。具體來看,項目靠近城市主干道珠海大道,交通出行較為便捷;商業方面,項目附近有華發商都等商業綜合體,同時項目還自帶鄰里中心,日常需求可就近滿足;教育方面,地塊靠近南屏中學、容國團小學、容國團中學、南屏實驗小學等多所學校,資源亦比較充足。目前,地塊所在板塊在售新房不多,價格基本均在2.6萬-3.3萬/平方米范圍內,與地塊成交地價相比,仍有一定的盈利空間。

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