• [中房研協]2022年首批集中供地觀察

    2022-05-23 14:00:36來源:中房研協

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2022-05-23
    • 報告類型:土地交易分析
    • 發布機構:中房研協

    ??截至目前,22個集中供地的重點城市中,除上海、鄭州、沈陽、長春外,其余18城已經完成了本年度首批集中供地(見附表1)。土地供應方面,供應地塊總量下降,多城優質地塊供應放量。土拍規則方面,多城通過降低競買保證金、延長付款周期、取消竟配建要求等政策來降低房企參拍門檻,提高項目利潤空間。土拍結果方面,本輪集中供地中流拍撤牌現象有所好轉,溢價率回升,各城土地市場分化較為明顯,央企國企及本地城投依舊是市場拿地主體。目前房地產行業銷售下行壓力較大,預計未來調控政策有進一步放松的空間和必要性,更大力度地限購限貸、土地出讓和房企融資相關的放松政策有望陸續出臺。

    ??一、多城發布首批集中供地計劃,總體供地量減少,多城優質地塊放量

    ??目前已有21個城市發布了首批集中供地公告,與2021年第三批集中供地相比,供應地塊總量下降26.75%,總起拍金額下降19.28%。2022年首批集中供地數量下降,一方面是由于行業下行壓力加大房企拿地意愿減弱,為避免出現大面積土地流拍而下調供應量,另一方面是重慶、青島、濟南等城市今年集中供地土拍次數將由3次增加到4次,每批次集中供地的數量有所降低。

    ??具體來看,與上年第三批集中供地相比,7城供地數量增長,14城供地數量減少。其中杭州、合肥、成都、上海、廣州、北京等熱點城市在本次公告中大幅加大地塊供應:杭州本批次供應60宗居住用地,比上年第三批集中供地增長71%,傳統核心區供應量有所減少,蕭山區、余杭區和臨平區供應量較大,分別達到16、11和10宗,杭州供地范圍在向周邊區域拓展;合肥本批次供應32宗地塊,比上年第三批集中供地增長45%;成都供應50宗地塊,其中成華區、天府新區和雙流區供應量相對較大,分別有8、6和5宗,熱門區域加大供應;上海供應40宗地塊,在嘉定、青浦、松江、奉賢、自貿區臨港新片區繼續增加土地供應,同時楊浦、旭輝、閔行等傳統熱門區域,也都增加了土地供應;廣州本次住宅用地集中掛牌出讓宗地數量較2021年第三批增加6%,但掛牌起始總價下降15%,從區域位置看,以中心城區供地為主;北京本次出讓地塊數量較上年第三批集中供地有所增長,從核心城區到近郊分布均勻,可以覆蓋多種人群需求。

    ??無錫、南京、長沙等城市雖供地數量減少,但加大了優質地塊的供應。例如無錫多宗待拍地塊位于區域內的熱門板塊,位置相對集中;南京此次供應20宗地塊主要位于主城、江北新區、浦口以及江寧等市場活躍度較高的熱點片區;長沙本批次二環內供應地塊7宗,占據總量32%,高于以往供地比例;廈門島內供應地塊增至5宗。

    ??重慶、青島、濟南、武漢,蘇州5城今年集中供地土拍次數將由3次增加到4次,本次集中供地相對保守,傾向于“過渡式”供應,相較于上年第三批集中供地,供應量大幅下降。重慶本次出讓土地,基本位于各區核心位置,周邊交通便捷,資源配套相對成熟;青島本批次供地主城區范圍內僅有5宗,李滄區1宗,城陽區4宗,城陽區繼續延續了主城區供地的領跑態勢;濟南本批次供地中濟鋼片區首次大規模供地,老城區、東部核心區、南城等區域的供地相對較少;武漢以中心城區項目為主,也涵蓋了東湖高新、黃陂等區域,注重供需平衡和市場良性發展;蘇州本批次供地高低搭配,高價值優質板塊和剛需板塊均有供應。

    ??二、供地規則優化,降低企業參拍門檻,提高地塊利潤空間

    ??經歷了2021年的多輪集中供地后,各大城市對“兩集中”供地模式已積累了一定的經驗,對土地出讓細則的把控也更加駕輕就熟。本輪集中供地中,多城優化土拍規則,呈現出積極供地的導向,提升企業拿地意愿。主要表現為降低參拍門檻,提高地塊利潤空間等。同時土拍規則對住宅品質的關注度有所提高,部分城市提升了建設標準。

    ??降低房企參拍門檻,具體包括降低競買保證金、延長付款周期、取消竟配建要求等。例如南京本批集中出讓的地塊,競買保證金比例全部下調至起始總價的20%,部分地塊的土地出讓金繳款周期還將延長至6個月或更長,除G03地塊外,所有地塊均取消了租賃住房的配建要求,改由各區選定地塊后進行集中建設;蘇州競買保證金比例從去年第三批次公告的30%下調至20%,并且對土拍出讓金的付款期限做適當的放寬;成都從去年第三批次的達到土地最高限價后競銷售型人才公寓面積比例,調整為“限價競買+抽簽競得”;武漢采取地價“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人,避免以競配建、競自持等方式增加項目成本;合肥降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數量。

    ??多城優化了去年第二批集中供地以來限地價的規則,控制溢價率,預留利潤空間,激發市場活力。例如杭州此次土拍將溢價12%作為土拍中止價,房企在報價區間內(起拍價的10%-12%)僅有一次報價機會,且首創“次高者得”的土地出讓新規,在所有有效報價中按次高者確定為競得企業;青島采用限地價,地價觸頂進入競品質階段,競品質得分相同進行搖號的競價方式;合肥采用“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號”的規則。限地價規則一方面有效控制了地價,另一方面給房企預留了利潤空間。

    ??競拍規則更加注重市場穩定和公平競爭。合肥對《高品質建設內容和評分標準》進行了調整,將二級及以下開發商資質的分值調整為4分,與一級開發商資質的5分僅差1分,縮小中小房企在競品質階段與頭部房企的差距。上海本批次集中供地地塊出讓須知中“評標辦法”和“一次書面報價規則”等條款作了調整,一次書面報價時間重新計時10分鐘,所有已提交報價的競買人均可修改其報價,增加了其余報價人在出現相同報價后的參與度,降低了利用相同報價進行報價操縱的可能性,競拍過程更趨公平。

    ??部分城市提升了建設標準,對建筑品質提出了明確的要求。比如杭州要求建筑層高為3米,一樓需建設4米高的架空層作為社區公共開放空間,競得企業需簽訂《住宅品質承諾書》;廈門有3宗地塊采用“限房價、限地價、定品質+搖號”方式拍賣出讓;北京有11宗地設置了“定高標準住宅建設+搖號”的競爭方式,該類項目在搖號前企業要出具《高標準住宅建設承諾書》,承諾未來房屋建設中綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、健康建筑、宜居技術、管理模式等方面應達到相應品質要求;長沙試行“限房價、控地價、競品質”土地出讓方式,6宗地塊明確“根據開發品質等因素進行價格監制”,銷售價格將與項目品質掛鉤。隨著政策不斷強調房子回歸“居住屬性”,預計未來房地產市場將愈加注重品質提升,“重品質”的要求也將更加常態化。

    ??三、18城已完成2022年第一批集中供地,流拍現象好轉,溢價率回升

    ??截至目前已有18城完成了本年度首批集中供地。從土拍結果看,本次集中供地相較于2021年第三批集中供地,流拍撤牌現象有所好轉,溢價率回升,各城土地市場分化較為明顯,熱點城市土地市場表現明顯優于弱能級城市,央企國企及本地城投依舊是市場拿地主體。

    ??從成交量來看,成交宗數較2021年第三批集中供地下降35.38%,僅有6城成交宗數有所上升。成交量下降主要受兩方面因素影響,一是由于多城供應規模的下降帶來了成交規模的下降;二是青島、重慶、武漢等城市2022年集中供地增加為四次,分流了此次集中供地的成交數據。

    ??從流拍撤牌率來看,相較于2021年第三批集中供地流拍撤拍現象有所好轉。18城中有6城掛牌地塊全部成交,7城流拍率下降,5城流拍率上升,分別為杭州、福州、天津、濟南、武漢。本輪集中供地體量,較去年首輪和第三輪有明顯減少,多城優質地塊放量,同時各地政府的土拍規則也有所調整,降低拿地門檻,土拍成交情況有所好轉。

    ??從溢價率來看,此次集中供地平均溢價率為 4.68%,較2021年第三批上升2.17個百分點。其中深圳、合肥、重慶、廈門、北京溢價率增長幅度較大,分別較去年第三批上升 10.3、8.7、4.9、4.3、3.8個百分點,深圳、合肥溢價率分別達到15%,13.7%(見表1)。溢價率有所上升主要原因之一是各地推出的地塊資質較優,條件相對較差的地塊多數底價成交或流拍。

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    ??從拿地企業來看,2022年首批集中供地中,央企國企及本地城投依舊是市場拿地主體。如蘇州15宗地塊均被央企及地方國企獲得,深圳8宗地塊全部由國企拿下,廣州成交的17宗地塊中有9宗由本地城投公司競得,福州、武漢、無錫、成都、寧波、天津的地方城投公司拿地比例都達到了50%及以上。少部分城市民企拿地力度相對較強,例如在本次杭州集中土拍中濱江競得11宗地塊,合肥本次土拍成交的地塊中一半以上被本土民企競得,青島22宗地塊中4宗被本土優秀民企競得。國企央企和城投公司在當地有資源優勢且自身財務狀況穩健,拿地時更重視項目的去化能力,民營房企大多更加注重降負債,保持安全的現金流,拿地積極性不高。部分資金較為充裕的本土民企信心提振,在深耕區域土拍參與度有所提升。

    ??四、總結與展望:國企央企、城投公司是拿地主力,民營房企信心有所恢復,期待調控政策有進一步放松

    ??企業方面,在目前房地產行業需求端不確定性較大,消費者信心不足的背景下,房企對地塊的選擇更加謹慎,處于核心位置、周邊交通便捷、資源配套相對成熟、項目利潤有保證的地塊最受青睞,預計這類地塊也是房企后期集中供地中的主要競拍對象,邊緣化地塊仍存在流拍風險。國企央企、城投公司依然是本輪集中土拍的成交主力軍,民營房企拿地能力和意愿不強。但也有少數優秀民企,已在深耕城市形成成熟的運營管理和成本控制體系,有意愿強化自身在深耕城市的競爭優勢,在本次土拍中表現亮眼。近期碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選定為示范房企,意味著監管機構在逐步恢復民營房企在公開市場的信用融資功能,有利于民營房企重拾信心,在后期集中供地中重新審視拿地邏輯,發掘拿地的可能性。

    ??政策方面,本輪房地產市場調控政策中,政府主導下的因城施策是主要的放松政策,通過支持合理住房需求,促進市場信心恢復。但目前一城一策的調控放松尚未體現出明顯效果,市場成交數據持續低位。受限于國內疫情反復,銷售下行壓力加大,對本輪地產需求端刺激力度提出了更高要求。展望未來,調控政策有進一步放松的空間和必要性,需要有更大力度地放松政策出臺,比如降低首套、二套房首付款比例、地方限制政策進一步放松、房貸利率下調等,充分激活核心一二線城市相對充裕的剛性和改善性購房需求,拉動核心城市市場觸底回升,提振市場信心。三四線城市調控周期可能更長,預計需等待核心一二線城市市場企穩后才可能輪動回穩。

    ??執筆:屈雁翎

    ??中房研協測評研究中心 研究員

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