• [克而瑞]疫中探市|疫情特別周報(5.16-5.22)

    2022-05-24 12:07:31來源:克而瑞

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2022-05-24
    • 報告類型:市場報告
    • 發布機構:克而瑞

    ??39城密集新政刺激力度加大,但新開平均去化率再降至42%。

    ??本周觀點

    ??政策:房貸基準利率近年最大幅下降,杭州、武漢、成都等39城密集刺激購房

    ??樓市成交:一線回落二三線持穩,杭漢蓉等刺激效果不顯而長春濟南回暖

    ??新增供應:總量重回地量,杭州迎合新政4盤集中上市入圍供應面積TOP10

    ??疫情動態

    ??截止至2022年5月22日,全國報告累計新型冠狀病毒肺炎確診病例1796074例,其中,上海本周新增確診540例,北京本周新增確診389例,廣安本周新增確診174例。

    ??近期,全國29個城市發布“靜態管理”疫情防控通告。其中許昌、鄭州等已解除區域靜態管理,上海、廣安、遼源等仍處在局部或全域靜態管控中。本周,樂山夾江、西安藍田等2城開始實行區域靜態管控。

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    ??政策動態

    ??房貸基準利率近年最大幅下降

    ??杭州、武漢、成都等39城密集刺激購房

    ??第21周,中央及地方出臺一系列穩增長、調控松綁、支持復工復產政策。

    ??中央層面,5月20日,貸款市場報價利率(LPR)為:1年期LPR為3.7%,5年期以上LPR為4.45%,較4月下行15個基點。這是LPR新機制建立以來,5年期以上LPR下調幅度最大的一次,也是改制以來首次5年期以上LPR單邊下調。

    ??39個城市房地產政策分類放松,需求端主要涉及松綁限購、松綁限貸、放寬公積金貸款、降低住房交易成本、出臺購房補貼。第一,杭州、武漢、大連、濟南等7城松綁限購,其中,濟南、武漢定向松綁郊區限購,銀川、湖州放開放寬非戶籍限購,杭州、武漢多孩家庭等限購套數增加,大連、杭州松綁二手房限購;第二,南通、阜陽、大冶等3城下調商貸首付比例,南通、阜陽首套房首付比例降至20%,大冶二套房最低首付比例降至30%;第三,湘潭取消認房又認貸,對貸款已結清并購買二套房的,執行首套房貸款政策;第四,天津、南京、煙臺、惠州等30城放松公積金貸款,天津、常州、滄州等上調公積金最高可貸額度,漳州、常州、包頭等降低公積金貸款首付比例;池州、煙臺等放寬公積金異地貸款,惠州、六安等允許提取公積金用于支付首付款;第五,杭州降低住房交易成本,個人轉讓家庭唯一住房增值稅免征年限由5年降至2年;第六,瀘州、連云港、湘潭等5城發布購房補貼,比如連云港在6月30日前對購買首套、二套住房的按面積段給予總房款1%-2%的補貼,湘潭擴大人才購房補貼范圍。

    ??供給端助企紓困,主要涉及放松土拍、放寬預售取證條件、適度松綁預售資金監管。第一,中山、銀川、宿遷等5城優化土拍規則,下調土地競拍保證金最低比例,部分允許分期繳納土地出讓金;第二,湖州、南通、六安放寬預售取證條件,湖州、南通下調單次申領預售證最低面積限制,六安放寬商品房預售建筑形象進度要求;第三,成都、瀘州、銀川等3城適度松綁預售資金監管,成都明確重點監管資金額度可根據根據實際情況合理確定,瀘州、銀川下調。

    ??復工復產方面,阜陽允許受疫情影響項目適當順延工期和房屋交付時間。上海將從5月22日正式進入擴大復工復產階段,上海有關部門將簡化企業復工申請報備程序,加快復工證申請和發放,4條軌道交通線路與273條公交線路恢復運行。

    ??央行:5年期以上LPR超預期下調,房貸利率仍具下行空間;

    ??財政部:將進一步落實落細各項稅費支持政策,盡早釋放政策紅利;

    ??李克強:穩地價穩房價,支持居民合理住房需求;

    ??盛松成:房地產調控可適度繼續放松,但熱點城市仍需謹慎;

    ??成都:近郊區縣住房不計入中心城區購房時家庭名下總套數;

    ??常州:降低第二次住房公積金貸款首付比例,最低降至30%;

    ??安陽:提高公積金個人住房貸款額度,夫妻最高可貸60萬元;

    ??衡陽:三孩家庭住房公積金最高貸款額度上浮到80萬元;

    ??海南?。嘿徺I二手房,公積金貸款最低首付比例降至30%;

    ??長春:首次申請住房公積金個人貸款,最低首付款比例20%;

    ??綿陽:新購住房公積金可提可貸,未納入貸款額度計算的可用于首付;

    ??惠州:支持職工提取住房公積金支付首付款,減輕資金壓力;

    ??杭州:二手房限購放寬,首套房轉讓增值稅征免年限降至2年,多孩家庭優先搖號多限購1套;

    ??信陽:提高公積金貸款額度,單人最高65萬元,夫妻最高85萬元;

    ??宿州:二次申請住房公積金貸款首付款下調至30%;

    ??高安(縣級市):首次使用公積金購買首套住房 首付比例調整為20%;

    ??煙臺:已結清的商業房貸記錄不納入家庭住房套數認定;

    ??中山:下調土地競買保證金比例至20%,可分期繳納地價款;

    ??連云港:購買首套或二套新房給予補貼,最高為購房款的2%;

    ??滁州:開發商至少委托兩家經紀機構銷售房源,傭金不超過5%;

    ??中山:確保商品房預售金用于項目建設;

    ??天津:保障性租賃住房承租人申領居住證后,享受積分落戶政策;

    ??阜陽:首套首付降至20%、降房貸利率,鼓勵房企為買新房的購房者減免總房款3%-5%;

    ??瀘州:符合條件人群購買新建商品住房按購房款2%補助;

    ??滄州:獅城人才可享公積金優惠政策,最高可貸100萬元;

    ??泰安:下調公積金貸款首付比例,首套20%,二套房30%;

    ??漳州:購買新建商品住房可提取公積金支付首付款;

    ??宿遷:申請住房公積金貸款首付款比例均執行20%;

    ??云南文山州:擬提高公積金提取額度,每年最高提取1.8萬元;

    ??湖州:非戶籍居民在中心城市購房不再有連繳社保時限要求;

    ??銀川:購房數量和主體不受戶籍限制,首付比例最低20%;

    ??楚雄彝族自治州:住房公積金貸款額最高調至60萬元,首付比例降為20%;

    ??大冶(縣級市):降低首套房首付比例至20%,購新房100%契稅補貼;

    ??赤峰:首套房公積金貸款調整最高80萬元,二套最高70萬元;

    ??南京:首次使用公積金購入第二套房最高可貸款100萬元;

    ??沈陽:住房公積金新政,優化公積金樓盤簽約流程 樓盤簽約即受理;

    ??南通:購買首套房首付20%,商業貸款利率最低4.25%;

    ??六安:可提取住房公積金支付首付款,取消新建商品房限售;

    ??天津:首套房房貸利率再次下調,調整為4.25%;

    ??棗莊:家庭首次使用公積金貸款購房最高額度可達55萬元;

    ??池州:公積金貸款最高貸50萬元,恢復省內異地貸款業務;

    ??大連:二手房不限購,非戶籍居民無需12個月社??少彿?;

    ??武漢:經開區全面取消住房限購政策;

    ??濟南:長清、章丘不再列入限購范圍,家庭公積金最高可貸款70萬;

    ??天津:公積金首套貸款最高限額上調至80萬元;

    ??安徽:加大房地產開發貸款投放,穩妥開展房地產項目并購貸款業務;

    ??包頭:購首套自住房,公積金貸款首付最低20%;

    ??湘潭:擁有1套住房結清貸款,再購房按首套房貸款政策;

    ??武漢:投靠家庭可新購1套住房,非戶籍居民社保一年即可購房;

    ??貴港:第二套住房可申請公積金貸款 首付比例最低30%;

    ??北京、上海:下調房貸利率,首套房貸利率降至5%、4.8%。

    ??售樓處開放情況

    ??上海等6城線下售樓處關閉,許昌等恢復開放

    ??CRIC調研數據顯示,靜態封控城市中,僅有6個城市線下售樓處處在關閉狀態。尚未解除靜態管控的城市中,上海、遼源、無錫等多數城市營銷中心都暫未對外開放,而西安僅在藍田縣實行靜態管控,其他區域售樓處仍然開放。

    ??已經解除靜態管控的城市中,隨著進入常態化疫情防控階段,許昌、西寧等城市線下售樓處已經恢復開放。

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    ??新房成交

    ??一線回落二三線持穩

    ??杭漢蓉等刺激效果不顯而長春濟南回暖

    ??2022年第21周成交各能級表現不一。一線城市成交指數為57.67,環比下降13.67點;二線城市成交指數為59.13,環比增長2.22點;三四線城市成交指數為89.52,環比增長3.14點。

    ??一線城市:4城成交環比均有所回落,其中,北京、廣州成交高位回落,環比降幅分別為23%和14%,上海、深圳成交持續低位運行。

    ??二線城市:杭州、武漢成交明顯回落,環比跌幅都在三成左右,成都、青島成交小幅微增,南京、重慶、寧波等低基數下環比漲幅居前。

    ??三四線城市:重點監測城市成交環比漲跌參半,鎮江、江門成交高位小幅回落,連云港、溫州、濰坊本周成交表現亮眼,環比增幅較高的同時,成交規模也明顯超過周平均值。

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    ??第21周,杭州、合肥等12個重點監測城市共計開盤/加推25次,平均開盤去化率42%。推盤項目數量方面,成都、杭州推盤次數最多,周內都有4個項目推售,合肥也有3個紅盤推售,而南京、蘇州等僅1個項目面世。

    ??城市市場冷熱分化,杭州鳳起錢潮、月映星語園、合肥保利紫云等3個項目實現開盤即罄,合肥建發美的珺和府去化也超過9成。但反觀武漢、蘇州去化普遍慘淡,尤其是武漢,3個項目去化率都不足20%,越秀中交星匯園更是僅去化4%。

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    ??聚焦受疫情影響城市樓市表現,本周5個重點監測城市共開盤加推9個項目,平均開盤去化率約為41%,主要是受到杭州和徐州個別樓盤熱銷的帶動,蘇州、宿遷開盤去化率僅在10%左右。

    ??從續銷項目認購表現來看,北京受到疫情影響,售樓處重新關閉,實行網上認購,因此到訪量歸零,單認購量也明顯下滑。宿遷、徐州、無錫轉化率、來訪量都保持低位運行,長春疫情防控形勢好轉后購房需求集中入市,客戶轉化率明顯較高。

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    ??此外,我們還調研了近期政策松綁城市的房地產市場表現,大致可以將城市分為3類:

    ??第一類,政策效果暫未顯現,如成都、武漢。成都516新政力度偏溫和,對市場影響比較有限,多個調研項目反映來訪、成交量并未明顯改善。武漢上周末項目來訪量也沒有明顯提升,但各案場擔心后續政策被撤回,都在加緊辦理符合現行落戶條件客戶的購房手續。

    ??第二類,新政后市場小幅或局部改善,如常州、杭州。常州改善盤來訪量有所提升,但整體市場變化不大,二手房也基本維持原狀。杭州新政重在提振二手房市場,從上周落地效果來看,二手房掛牌量明顯增加,但帶看、成交量只是略有提升,市場觀望情緒依舊明顯。

    ??第三類,樓市確有轉暖,但疫情好轉可能是主要原因,政策松動最多只是催化劑,如濟南、長春。長春3月、4月靜態管控所積壓的購房需求在近期集中釋放,可能是市場階段性回暖最主要的原因,政策效果以及轉暖的可持續性究竟如何還有待觀察。濟南4月末、5月初疫情防控形勢也比較嚴峻,5月中上旬實現社會面動態清零后,購房需求加速釋放,樓市熱度有所回升。

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    ??新增供應

    ??總量重回地量

    ??杭州迎合新政4盤集中上市入圍供應面積TOP10

    ??2022年第21周,全國重點城市共取得預售證面積294萬平方米,環比下降21%。

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           2022年第21周,重點城市供應面積TOP10項目中,杭州入圍項目較多,且豪宅紅盤海潮望月城88套房源取證,總供應面積6.7萬平方米,摘得面積榜冠軍。

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          附表

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    ??中央及地方政府第21周出臺相關政策匯總

    ??中央


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          地方

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