• [克而瑞]行業透視 |? 拿地謹慎下城市選擇“回高退低”

    謝楊春、吳嘉茗2022-05-24 11:48:15來源:克而瑞

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    • 城市:全國
    • 發布時間:2022-05-24
    • 報告類型:市場報告
    • 發布機構:克而瑞

    ??大部分上市房企對于2022年的投資預判也主要以“謹慎”為核心,銷售、回款的情況將決定房企的投資力度。

    ??自從一季度末以來,上市房企陸續發布2021年年報,并有部分房企在業績會中透露了2022年的市場預期、投資策略等。整體而言,2022年企業仍將延續自2021年以來投資收緊的態勢,策略上聚焦核心城市的同時逐步退出低能級城市。關于并購貸,多家企業表示會謹慎選擇,不盲目“接盤”。

    ??六成百強房企投資幾乎停滯

    ??半數房企投資金額同比跌幅超50%

    ??從多家上市房企披露的2021年投資情況來看,謹慎拿地已成為共識。僅有16%的房企投資金額同比有所上漲,且漲幅普遍較低,華潤、中海作為去年拿地相對積極的典型代表,拿地金額同比漲幅也分別僅有8%和2%。另,84%的上市房企投資金額較2020年出現下降,且降幅遠高于投資力度上漲房企的漲幅。其中有22%的房企投資力度跌幅超過50%,例如金科、中南、陽光城、綠地等。

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    ??進入2022年,盡管政策面暖風不斷,但房企投資信心依舊不足。

    ??首先,從拿地銷售比來看,百強房企1-4月整體拿地銷售比達到0.14,創下近五年新低。前四月僅有銷售TOP20強房企的拿地銷售比高于平均值,由此可見,目前土地市場主要是頭部房企拿地的戰場,尤其是集中供地城市,中小房企投資空間極小。

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           其次,從銷售TOP50拿地金額來看,1-4月不足2500億元,較去年同期下降75%,若于2021年四季度相比,下降幅度也超過20%。其中,超過半數企業投資金額同比降幅超過50%,僅有建發、中海、中交房地產等少數規?;膰笱肫笸顿Y金額較同期上漲。

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           整體來看,前四月,有超過六成百強房企未拿地,市場下行、資金緊張帶來的投資壓力并沒有隨著部分城市土拍火熱而幅好轉。

    ??2022年投資謹慎態勢不改

    ??民企融資有望得以恢復

    ??在新冠疫情影響持續下,整體經濟預期在短期內下行,樓市的購買力也受到一定影響,因此對2022年的投資預判,大部分房企表達了相當謹慎的預期:“以銷定投”、“量入為出”的策略被多家房企提及,說明當前房企銷售、回款依然是房企投資考量的前提。

    ??房企投資的收緊,一方面源于對市場前景的不確定預期,另一方面更重要的是2020年末三道紅線以來,房企的融資性現金流大幅收緊,限制了房企的投資能力。民企的融資難度一直較高,值得一提的是,5月中旬碧桂園、美的和龍湖三家典型民企監管機構選定為示范房企,將在本周陸續發行人民幣債券,該舉措標志著監管機構對于恢復民企的融資決心。

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    ??投資偏好更聚焦高能級城市

    ??“回高退低”成主旋律

    ??投資力度收緊,意味著曾經大面積鋪開的投資策略不再適用,有限的資金必須用在更加安全、更加核心的土地資源上。過去兩年中,許多房企已經執行了回歸一二線城市的布局戰略,從2021年百強房企投資分布來看,有七成位于一二線城市,比2020年提升了10個百分點。

    ??聚焦高能級、聚焦核心城市的投資趨勢在2022年還將延續,在投資城市的選擇上將會更加謹慎,從房企表態來看可以分為兩類:

    ??第一類是萬科、越秀、綠城等本來就相對聚焦高能級城市的房企,還將繼續堅持聚焦核心城市、核心土地資源,萬科提出對于非核心城市、非核心區域的經營性資產獲取將持續嚴控,越秀則提出投資優先已經進入且經濟、產業、人口等方面有優勢的城市。房企對于城市的選擇更加謹慎,布局擴張的需求降低,投資以穩、以精為主。

    ??第二類則是原本三四線城市布局占比較高的企業,如碧桂園、美的等提出了換倉升級、調節方向的需求:美的表示將逐步退出低量級、低能級的城市,碧桂園也提出將退出非確定性的市場。對于企業來說,有選擇性地撤出不確定性較強的市場,既能夠提高資金聚焦、使用的效率,又能夠降低一部分的運營成本。

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            實際上,“回高退低”的投資策略已經在2022年得到顯現。截止4月末,百強房企投資金額由83%集中于22城,22城以外僅占17%。百強房企在22城以外的投資則主要集中于佛山、常州、東莞發達城市群中熱點的三四線城市。從重點企業來看,濱江、金地和金茂的投資全部集中于22城,其次建發、龍湖、綠城也有八成以上的投資集中核心城市。

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    ??多元化拿地成破局之道

    ??并購貸非房企“良藥”普遍表示謹慎

    ??2021年土地招拍掛市場兩極分化加劇,核心城市(如集中供地的22城)存在競爭激烈、拿地門檻高、限制參拍幅數等情況,一定程度上限制了房企招拍掛市場的投資,因此招拍掛市場以外的多元化納儲渠道,在房企投資中的重要性也持續增加。

    ??例如,金科2021年新增土儲建面中有66%是通過多元化方式獲取的;越秀一直以來多元化拿地比例也較高,2021年通過TOD、城市運營、國企合作等多元化的方式拿地占比達到56%;綠城也通過老舊小區更新、TOD項目、產業小鎮等各種形式增加了近千億貨值。

    ??其中,收并購作為企業多元化投資的重要渠道之一,且多家房企表示2022年將在審慎投資的基礎上,積極尋求優質的收并購項目。越秀預計將按照40%的投資強度進行收并購的鋪排,旭輝則預計將有200-300億元的并購貸額度,可能增加企業收并購的拿地力度。

    ??2021年末,銀保監會首次指導金融機構合理發放房地產并購貸款,用于支持項目收并購及建設;2022年,為了調動房企收并購的積極性,收并購貸款不計入“三道紅線”的考核指標。收并購貸款的提出,明顯能夠看出在目前房企暴雷、項目爛尾的環境下,政府希望通過并購貸,刺激房企進行收并購,進行行業資源整合。

    ??但從房企表現來看,盡管政策暖風頻吹,房企也并未盲目加強收并購力度。截止至今年5月上旬,百億以上規模的收并購案例依然罕見。對企業而言,項目是否優質、是否達到企業的拿地標準、是否最終能夠實現盈利,才是決定是否進行收并購的根本因素。以此來看,通過政策刺激房企拿地,效果不如前幾年顯著。

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    ??總的來看,2021年上市房企的投資力度較往年有明顯的下降,且更加聚焦于一二線城市,和少量的核心三四線城市。大部分上市房企對于2022年的投資預判也主要以“謹慎”為核心,預計2022年房企投資仍然將會低位運行,銷售、回款的情況將決定房企的投資力度。

    ??城市選擇上,房企投資將持續聚焦于高能級的核心城市,對于一些弱三四線城市可能有選擇性地退出,這一點從前5月集中供地城市的冷熱不均的表現來看也可見一斑,深圳、杭州熱度相對較高,而部分城市在政策放松、門檻下調的基礎上依然表現冷淡。

    ??進入第二季度以來,不少城市在樓市、地市方面頻頻出臺利好政策,融資端也有所放寬,但對于房企投資的刺激性作用并不顯著,對于當下的房企來說,理性、謹慎是投資最重要的關鍵詞。

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